수도권 아파트, 역대급 규제와 역대급 공급 부족이 충돌하다

양도세 중과 재개에도 서울 집값 다시 들썩…다음 카드는 보유세 강화인가 수도권 아파트 시장이 다시 갈림길에 섰다. 정부가 2025년 하반기부터 잇따라 내놓은 고강도 수요 억제책에도 불구하고 서울과 경기 주요 지역의 아파트값이 재차 상승 폭을 키우면서, 시장에서는 보유세 강화 등 추가 규제 카드가 임박했다는 관측이 확산되고 있다. 규제는 이미 촘촘하게 깔려 있고, 공급은 역대급으로 줄어드는 가운데, 수요는 규제의 빈틈을 찾아 움직이는 형국이다. 2026년 6월 현재 수도권 아파트 시장을 둘러싼 규제 지형과 시장의 반응, 그리고 앞으로 예고된 변화들을 짚어본다. 서울 전역 규제지역, 차등 대출 한도…현재 작동 중인 규제의 골격 먼저 현재 작동 중인 규제의 골격부터 살펴볼 필요가 있다. 정부는 2025년 6월 27일 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하는 가계대출 대책을 발표한 데 이어, 같은 해 9월 7일 주택공급대책, 10월 15일에는 규제지역 확대와 대출 규제 재강화를 담은 추가 대책을 연달아 내놓았다. 특히 10·15 대책을 통해 기존에 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정돼 있던 서울 강남구·서초구·송파구·용산구 외에 나머지 21개 자치구가 모두 규제지역에 포함됐고, 경기에서는 과천, 광명, 성남 분당구·수정구·중원구, 수원 영통구·장안구·팔달구, 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕, 하남 등 12곳이 신규 지정됐다. 토지거래허가구역 역시 투기과열지구와 동일한 범위의 아파트로 확대됐으며, 주택담보대출은 시가 15억원 이하 주택에 6억원, 15억원 초과 25억원 이하 주택에 4억원, 25억원 초과 주택에 2억원으로 차등 한도가 적용되고 있다. 세제 측면의 변화는 올해 들어 본격화됐다. 다주택자 양도소득세 중과 유예가 2026년 5월 9일자로 종료되면서, 5월 10일부터 조정대상지역 내 …